Оригинальная тематическая компьютерная мышь.279 рубРаздел: Оригинальный универсальный пульт дистанционного управления в виде популярного девайса.487 рубРаздел: «Мы открыли совершенно новое направление в мире ярких и практичных подарков!» - дизайнеры ведущего бренда оригинальных подарков DCI в1850 рубРаздел: Оглавление Введение Понятие и юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве 1.1 Понятие договора участия в долевом строительстве 1.2 Элементы договора участия в долевом строительстве 1.3 Правовое положение сторон по договору участия в долевом строительстве 1.4. Ответственность сторон по договору участия в долевом Строительстве Соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве 2.1 Договор участия в долевом строительстве и договор простого товарищества 2.2 Договор участия в долевом строительстве и договор строительного подряда 2.3. Договор участия в долевом строительстве и договор купли-продажи 2.4. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор Заключение Список использованной литературы Приложения Приложение 1 Приложение 2 Приложение 3 Приложение 4 Приложение 5 Приложение 6 Введение Множество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящее время нередко нарушаются. В практике встречаются случаи, когда денежные средства, внесенные гражданами на строительство одного дома, направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой рыночной стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам. Этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ)1. Со вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу указанного Федерального закона начался новый этап развития оборота объектов недвижимости. Так, необходимо отметить, что в настоящее время наблюдается тенденция к повышению государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, а также доступность приобретения жилья гражданами. С принятием ФЗ дополнительная защита прав участников долевого строительства выразилась в следующем: гарантия качества выполняемых работ; установление законных штрафных неустоек; прозрачность сведений о застройщике и объекте застройки (публикация и предоставление в компетентные органы проектной декларации); обязательная государственная регистрация данных договоров; прямое указание на возможность применения законодательства о защите прав потребителей и др. Все указанные меры направлены, прежде всего, на защиту участника долевого строительства. Необходимость принятия ФЗ обусловлена экономическими и юридическими причинами объективного свойства. Для застройщика важно иметь возможность аккумулировать денежные средства, которые могут быть использованы в качестве ресурсов строительства дорогостоящих объектов, какими являются многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества. До принятия ФЗ термин «застройщик» содержался в утратившем силу Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики»1 и в продолжающем действовать ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»2. Отметим, что в существовавшей ранее практике для характеристики субъекта, привлекающего денежные средства на условиях участия в долевом строительстве, использовались различные термины «подрядчик», «инвестор», «заказчик», «девелопер» и др. Это вносило сумятицу в представления о правовом статусе указанного субъекта, его правах и обязанностях. С принятием ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» произошло упорядочение терминологии, что, несомненно, должно являться стабилизирующим фактором в представлении о субъектах, участвующих в отношениях по долевому строительству. Особенно важно это по той причине, что именно застройщик является ключевой фигурой в процессе инвестирования строительства объекта недвижимости. Именно застройщик выполняет организующую функцию в комплексе отношений, связанных с возведением строительного объекта. Застройщик является единственным лицом, которое обладает правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов с принятием на себя тех обязательств, в результате исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном жилом доме (п. 2 ст. 3 ФЗ). Таким образом, круг лиц, которые могут заключать договор участия в долевом строительстве, сужен в законодательном порядке. Целью введения этой нормы является исключение так называемых «цепочек», когда лица, обладающие правами на земельный участок, на котором предполагалось вести строительство, заключали инвестиционные договоры с лицами, которые, будучи посредниками, привлекали денежные средства для строительства через иных инвесторов или непосредственно от заинтересованных лиц. Подобного рода ситуации нередко приводили к тому, что гражданин, исполнивший свои обязанности по оплате строящегося жилья, не мог добиться получения квартиры ни от недобросовестного инвестора, который не обладал такой квартирой (предположим, перепродав ее иному лицу), ни от застройщика, с которым не был связан договорными отношениями1. Особые требования предъявляются к финансовому благополучию застройщика. Правительство, устанавливая повышенные требования к застройщику, берет на себя обязанность контролировать его деятельность. Застройщик может осуществлять деятельность по строительству объекта недвижимости как самостоятельно, так и с привлечением подрядчиков. В том случае, если застройщик осуществляет строительство самостоятельно, помимо тех требований, которые установлены законом, он должен соблюсти дополнительные требования, например, получить лицензию. В частности, необходимо иметь в виду, что согласно ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» под лицензией понимается специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выдаваемое лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю2. Объем прав и обязанностей застройщика зависит от наличия либо отсутствия у него функций других субъектов инвестиционной деятельности. Основные обязанности застройщика состоят в следующем. Застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией (ст. 18 ФЗ). Введение этой нормы обусловлено необходимостью исключения ситуации, когда строительные компании, используя привлеченные на основании договоров долевого участия в строительстве финансовые ресурсы, направляли их на реализацию иных проектов, ведущихся этими компаниями. Вместе с тем, отмечает О.Ю. Скворцов, редакция этой нормы неудачна и допускает различные толкования. Из текста статьи не ясно, должен ли застройщик использовать привлеченные денежные средства для строительства конкретного многоквартирного дома или может направлять их на строительство иных многоквартирных домов, которые реализуются этим же застройщиком. До принятия ФЗ на практике строительные фирмы широко использовали механизмы перераспределения привлеченных финансовых ресурсов между различными возводимыми объектами недвижимости1. Также застройщик обязан: осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство; контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением; осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации; совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 6 ФЗ). Закон не указывает способ определения срока передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику. Таким образом, срок передачи объекта может определяться как календарной датой, так и истечением согласованного сторонами периода времени (который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами), а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ). Существовавшая ранее практика при определении в договоре сроков передачи объекта участнику долевого строительства зачастую исходила из того, что срок определялся путем указания на истечение определенного времени с момента завершения строительства (например, с момента приемки дома государственной комиссией). Между тем очевидно, что объект строительства может быть и не завершен (не принят государственной комиссией). Это обстоятельство затрудняло определение ответственности застройщика, поскольку отсутствовал механизм определения срока исполнения им основной обязанности передачи объекта незавершенного строительства. ФЗ исключает подобного рода ситуации. Норма, обязывающая застройщика, исходит из неизбежности наступления срока, истечение которого влечет обязанность застройщика передать участнику объект строительства. Сфера частного права была резко сужена объем свободного усмотрения частных лиц ограничивался бытовыми вопросами и семейными отношениями. Публично-правовое регулирование, напротив, стало господствующим, довлеющим, всеохватывающим. Советская правовая система в целом базировалась на идее обязательств человека перед государством. В отношениях этих двух субъектов господствовал разрешительный правовой режим для первого и общедозволительный для второго: гражданину можно было делать лишь то, что ему разрешало государство; последнее же могло запрещать все, что считало нужным и полезным для дела строительства социализма и коммунизма (например, устанавливать предельные нормы площади и размеров для участков и домов индивидуальной застройки, предельные высоту и площадь домиков в садоводческих товариществах и т.д. Отношение партийно-государственного руководства к правам человека было резко негативным. Гражданские и политические права граждан оценивались как второстепенные в сравнении с социально-экономическим минимумом (или правами) населения и уверенностью в завтрашнем дне Эта проблема как правило касается субъектов - несобственников, имеющих ограниченные вещные права на объекты государственной и муниципальной собственности. Закрепленные за ними нежилые помещения не рассматриваются в качестве инвентарного объекта. Это правило не распространяется на такие нежилые помещения (как правило встроенно-пристроенные), которые являются тем основным строением, для целей строительства или эксплуатации был выделен земельный участок. Представляется, что с целью всестороннего изучения проблемы в рамках данной работы целесообразно рассматривать в качестве объектов вещных прав некоммерческих организаций не только жилые и нежилые помещения, а обобщенные родовыми понятиями объекты - объекты жилого фонда и объекты нежилого фонда, что объясняется их значением для выполнения уставных задач в осуществлении деятельности некоммерческих организаций. При этом будем учитывать, что рассмотренный выше правовой режим объектов недвижимости, объединяемых родовым понятием в целом имеет общие черты. Научно и практически значимой в гражданском праве признается также классификация объектов гражданских прав (в том числе и вещей). критерием которой является оборотоспособность объекта. Желание, знание, действие - именно эти три понятия ассоциируются с сакральным звуком "Ohmm". Этот брелок принесет удачу каждому.694 рубРаздел: Зубья усилены твердосплавными карбидвольфрамовыми пластинами ВК8.
раздел: подраздел: Правовой режим долевого строительства
СКАЧАТЬ РЕФЕРАТ Правовой режим долевого строительства Право Законодательство и право рефераты курсовые дипломы контрольные сочинения доклады
Комментариев нет:
Отправить комментарий